חלוקת רכוש | גירושין – זמן שווה כסף (נקודת מבט אחרת)

גירושין – זמן שווה כסף (נקודת מבט אחרת)

מאת: דני מור, שמאי מקרקעין מוסמך

 

עפ"י רוב, המשפט "זמן שווה כסף" משמעו שהשתהות בקבלת החלטה על מכירה/רכישה עלולה להתברר כיקרת ערך.

כלל זה, אינו חל בכל המקרים. כפי שיובהר להלן, לעיתים, למרות הרצון למימוש מהיר של נדל"ן, דווקא פעולה מהירה ואוטומטית של מכר לצד ג', עלולה להתברר ככזו שמחמיצה את הערך הריאלי של הנכסים.

אצל מתגרשים (בדומה ליורשים), הרצון ל"פרק את החבילה" ולהיפרד כל אחד לדרכו, יוצרים לחץ לערוך פשרות מסוימות, שמשמעם ויתור על הערך המרבי שניתן להפיק מהנכסים שברשותם.

פעולה בחיפזון מביאה לכך שנכסים אינם זוכים לחשיפה רחבה למעגל רוכשים פוטנציאליים, ונעשים ויתורים גם באשר להיוועצות עם בעלי מקצוע שיכולים להנחות ולתת תמונה מלאה ונכונה למלוא פוטנציאל השווי הכספי.

מניסיוני המקצועי המצטבר, עצת זהב בעניין זה, הינה כי מתגרשים שמעמידים נכסים למכירה (דירת מגורים, קרקע חקלאית, נכס מניב ועוד), לא ידלגו על פניה לשמאי מקרקעין מוסמך.

שמאי מקרקעין יבחן עבורם כמובן את רמת המחירים והעסקאות ברות ההשוואה הראויות לניתוח מקצועי בקרבת הנכס, ויאמוד את תשלומי המס וההיטלים הצפויים.

בנוסף, יבחן האם צפויים לחול שינויים בעתיד הנראה לעין בסביבת הנכס שישפיעו על שווי הנכסים.

לעיתים, ייתכן ונכון להעמיד את הנכסים להשכרה לתקופת ביניים ו/או לבצע מכירה מדורגת של נכסים, בשל התהוות תמורות תכנוניות חיוביות בקרבתם: סלילת כבישים, הכשרת גינות ציבוריות ו/או מבני ציבור, תכניות בנין עיר בהכנה המקנות זכויות בניה נוספות, תכניות אב (מסמכי מדיניות ועדה) המשנות את אופיו של האזור, תכניות מתאר ארציות ומחוזיות המשפיעות על הנכסים (קובעות שינוי יעוד ותכליות מותרות) ועוד.

ראוי להדגיש כי שוק הנדל"ן הינו דינמי, נתון לשינויים תמידיים בלתי פוסקים, הטרוגני (כל נכס שונה מהאחר), ושונה בהתנהלותו מאזור לאזור.

משכך, פניה לשמאי מקרקעין מוסמך יכולה לסייע במענה לשאלות, דוגמת: האם האזור בו מצוי הנכס מיצה ככל הנראה את פוטנציאל ההשבחה וראוי לשקול לממש נכס מסוים. מאידך, איזה אזור צפוי לשנות פניו ע"י פיתוח ושיפור תשתיות, עיבוי זכויות וכדומה, ולכן ראוי לשקול דחייה במימוש הנכס, ולחילופין רכישת נכס באזור האמור.

לסיכום - דחף רגשי מובן לניתוק מגע מלא ומיידי בין השותפים (מתגרשים, יורשים), עלול למנוע רווחים ניכרים בטווחי הזמן הקצר והארוך. לעומת זאת, מהלך מושכל של מימושי נדל"ן עשוי לשמש עוגן כלכלי ועתודה כספית להמשך החיים.

הכותב: דני מור

שמאי מקרקעין מוסמך (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' העברית י"ם), ומוסמך במינהל עסקים – התמחות בניהול (אונ' בר-אילן).

חבר הועד הארצי של לשכת שמאי המקרקעין בישראל, יו"ר ועדות שונות בלשכת השמאים: ועדת רשויות תכנון, ועדת ביטוח אחריות מקצועית, ועדת ביטוח בריאות.

בעל ניסיון עסקי רב בתחום הנדל"ן, למעלה מ- 17 שנים.

שמאי מקרקעין, ומנהל פיתוח עסקי בחברות נדל"ן.

האמור - מידע כללי וחלקי בלבד. אינו מהווה תחליף לייעוץ ובדיקה פרטנית ע"י איש מקצוע.