מאת: דני מור, שמאי מקרקעין מוסמך

תזמון בנדל"ן אינו עניין של מזל

בני זוג גרושים שפירקו את התא המשפחתי ומימשו את דירתם המשותפת, ניצבים בפני דילמה: האם לרכוש דירה חלופית או להמתין ב"תקופת ביניים" לנקודת כניסה נכונה חזרה לשוק הנדל"ן.

בחינת עיתוי הכניסה לשוק הנדל"ן זהה לדילמה הניצבת בפני משקיעי נדל"ן מיומנים ומנוסים, שמבקשים לשמור על ערך כספם, ולהניב תשואה מקסימלית מההון שעומד לרשותם.

בנוסף, בני הזוג ניצבים בפני דילמה: אילו שיקולים והיבטים עליהם להביא בחשבון, בין השאר, לצורך קבלת החלטה כאמור ?.

אין חולק כי למיקום הנכס השפעה מכרעת על ערכו ("השווי ההוגן – fair value"), יכולת שיווקו, הנבת תשואה שוטפת, פוטנציאל השבחה וכו'.

יחד עם זאת, גורם (Factor) לא פחות חשוב ומכריע הינו תזמון (עיתוי) הרכישה (timing is everything).

מר ישי דוידי מנהל קרן ההשקעות פימי הנחשבת כמס' 1 בישראל, בראיון נדיר לעיתון "גלובס": "סטף ורטהיימר, שחברת "ישקר" הייתה מפעל חייו, לא מכר אותה ?, בסוף כולם ימכרו. זה רק עניין של תזמון".

בדומה לתזמון מכירת חברה עסקית, יובן כי לתזמון רכישת נדל"ן, השפעה קריטית על הרווחיות העתידית הצפויה ממהלך כזה.

אין המדובר דווקא על רכישת נדל"ן בעיתות שפל מתוך הנחה כי תקופת השפל תחלוף במהרה וערכו האמיתי של הנכס, ייחשף לעיני כל, בעת גאות, ויאפשר מקסום הרווחיות מביצוע ההשקעה.

משקיעי נדל"ן מיומנים ובקיאים בשוק הנדל"ן יודעים לזהות את מצבו של נכס מבחינת "מחזור חייו העסקיים".

נהוג לחלק את שלבי מחזור חיי הנכס ויחסו לסביבתו האורבנית ל- 5 שלבים עיקריים:

שלב 1 - ייזום, שלב 2 - צמיחה, שלב 3 - בשלות (בגרות), שלב 4 - צמיחה מחדש, שלב 5 - דעיכה.

כמובן שככל שהסיכון גדול יותר בעיתוי הרכישה, כך פרמיית ההצלחה (שיעור התשואה) גבוהה יותר.

שלב הייזום בו קיים מרכיב אי הודאות הגבוה ביותר באשר ל"הצלחתו" של הנכס, עשוי להניב את התשואה הגבוהה ביותר מחד, ומפח נפש, אכזבה ו"חיסרון כיס" מאידך.

הצטרפות לרכישת נכס לדוגמא במכירה מוקדמת במחירי השקה במצב בו "התכנית על הנייר", מגלמת את הסיכון הרב ביותר באשר לעצם התממשות הפרויקט מבחינה פיננסית, הנדסית-ביצועית, השתלבותו במרקם העירוני וכדומה.

מאידך, עיתוי רכישה בשלב מקדמי עשויה לזמן למשקיע מס' הנאות ותועלות עתידיות: הנחה בתשלום המתקבלת מיידית במכירה מוקדמת ("פרי-סייל"), ביחס למחיר המחירון.

בנוסף, תיתכן פרמיה בדמות עלייה נוספת במחיר המחירון ככל שהפרויקט "קורם עור וגידים", והופך למוחשי.

ישנן גם תועלות נוספות, דוגמת: היכולת לבצע שינויים בתכנון הפנימי ככל שהביצוע הינו בשלבים מוקדמים, מצאי דירות רחב יותר לבחירה, לרבות כיווני אויר, גובה קומה ועוד.

כמובן שנדרש לברור היטב באמצעות איש מקצוע את אותם פרויקטים שאכן נראה כי ראוי לקחת בגינם מידה מסוימת של סיכון עודף בעודם בשלב המקדמי, לרבות ביצוע בדיקות משלימות רבות (רשימה חלקית): לגבי חוסנה של החברה, מעמדה המשפטי בפרויקט, היבטי תכנון ורישוי, התפתחות צפויה של סביבת הנכס, נגישות, חינוך, מקורות תעסוקה ועוד.

מזווית ראיה ונקודת מבט נוספת, עיתוי השקעה בשלב הייזום הינו מהלך של הקדמה עיתית מסוימת את השוק.

למשל, רכישת נכס בסמוך לכבישי רוחב ארציים מתוכננים כפי שהתרחש למשל בישובי מועצה אזורית גזר: בישובים - בית חשמונאי, יד רמב"ם, כפר בן-נון, כפר שמואל וכו', שמחיריהם האמירו לאחר סלילת כביש 431 (כביש רוחב ארצי) שקירבם למרכז הארץ.

בדומה, כיום, ניתן להצביע על מגמה של משקיעי נדל"ן לאתר נכסים בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה שעתיד להסתיים (שלב 1 – הקו האדום, במטרופולין ת"א) בשנת 2018.

דוגמא נוספת לחשיבות תזמון הרכישה הינה איתור תושבי חו"ל השוהים בארץ לפרקי זמן קצרים ומתעתדים למכור נכסים בתקופת שהותם, ועקב כך נאלצים, לעיתים, לקבל תמורה מעט נמוכה משווי השוק של הנכס שבבעלותם, בשל מגבלת הזמן והחשיפה העומדים לרשותם.

דוגמאות אחרות, רכישת דירת מגורים בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, טרם התקשרות עם חברה קבלנית ובטרם נחשף מלוא הפוטנציאל הנדל"ני החבוי ו/או רכישת דירה בשכונות בהקמה בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה המתוכננות עם כל השירותים הקהילתיים, מערכת חינוך ונגישות טובה, דוגמת "סיפורי הצלחה" כ- שוהם, קריית הסביונים ביהוד, "מתחם רייספלד" בקרית אונו החדשה, שכונות "אם המושבות" וכפר גנים בפתח תקוה ועוד.

המכנה המשותף לכל הדוגמאות ורבות אחרות הינו מהלך שבבחינת "להקדים את השוק", וראיית הנולד באופן מושכל צופה פני עתיד.

בהתאם לכך, הכרה ברורה כי בעת ביצוע מהלך כלכלי של התקשרות בעסקה נדל"נית, ישנה אי ודאות רבה באשר ל"מוצר המוגמר", אך בדיקות מקצועיות עשויות למזער את הסיכונים המחושבים שרוכשים בכח נוטלים על עצמם.

לאור האמור לעיל, מן הראוי ומתבקש שביצוע פעולות יקרות ערך ומשמעות בנדל"ן, ילוו מקצועית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך וימנעו חלילה הפסדים כספיים ועגמת נפש.

הכותב: דני מור –

שמאי מקרקעין מוסמך (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' העברית י"ם), ומוסמך במינהל עסקים – התמחות בניהול (אונ' בר-אילן).

חבר הועד הארצי של לשכת שמאי המקרקעין בישראל, יו"ר ועדות שונות בלשכת השמאים: ועדת רשויות תכנון, ועדת ביטוח אחריות מקצועית, ועדת ביטוח בריאות.

בעל ניסיון עסקי רב בתחום הנדל"ן, למעלה מ- 17 שנים.

שמאי מקרקעין, ומנהל פיתוח עסקי בחברות נדל"ן.

האמור - מידע כללי וחלקי בלבד. אינו מהווה תחליף לייעוץ ובדיקה פרטנית ע"י איש מקצוע.